Приобретение недвижимости типа «хата» (на рус. и укр. языках)

Получение земли (законодательство связанное с выделением земли. Опыт общения с местными властями). Регистрация земельного участка, жилого дома; регистрация рождения ребёнка, рождённого дома. Домашнее образование и другие юридические вопросы.
Аватар пользователя
Вячеслав Богданов
Учасник iнiцiативної групи
Сообщений: 1143
Зарегистрирован: Вс сен 04, 2005 3:48 pm
Откуда: родовое поселение Благодатные родники, Одесская обл.
Контактная информация:

Приобретение недвижимости типа «хата» (на рус. и укр. языках)

Сообщение Вячеслав Богданов » Сб июл 15, 2006 10:46 pm

Статья Оксаны Болтушкиной

Приобретение недвижимости типа «хата»

Дом, уютный дом.
Лес, поле, луг, свежий воздух… Как всё чудесно! Вот Вы и решили переехать на природу, в будущее родовое поселение и Вам нужен дом, или временная дача, или общее место для встреч, или… В любом случае Вы сталкиваетесь с проблемой покупки недвижимости, типа ХАТА!
По просьбе и дабы поделиться опытом пишу этот скромный труд.
Ведь как говорят: умный учиться на своих ошибках, а мудрый на чужих. Так вот, с пожеланием Вам нескончаемой мудрости начнём.
Скажу сразу, что по профессии я юрист и практического опыта к этому времени уже подсобралось, и вроде сюрпризов не должно было быть, но или страна у нас такая или время такое…
Всё начинается с того, что принимается решение приобрести недвижимость типа «хата». Когда один человек или семья решились на такой шаг – здесь проще; сложнее вопрос, когда много людей или семей решаются на покупку нескольких домов в относительной близости один от другого. В этом случае есть несколько вариантов: первый – каждый самостоятельно занимается поиском и оформлением; второй – избирается один человек из коллектива, который занимается поиском и оформлением домов; третий – избираемое лицо занимается поиском недвижимости, предварительной договорённостью, а покупатель уже непосредственно сам занимается оформлением дома. Мне импонирует последний вариант, но скажу про особенности каждого.
1. Представьте ситуацию: в селе появляется новый народ (если вы надеетесь, что Ваш даже пусть короткий визит пройдёт не замеченным, то поступаете очень глупо. Это же село! Через 30 мин. после вашего появления в селе все уже будут знать кто, что, зачем, откуда!) и начинает искать дома. Местные видят дикий спрос на недвижимость типа «хата» и так же дико начинают поднимать цены. К сожалению, это был наш вариант, т.е., когда мы приехали, за дом в среднем просили около 2000 гривен, а спустя три месяца цена взросла до 7 000 долларов. Так что смотрите сами!
2. Этот вариант наиболее приемлем, если есть человек, у которого есть время, желание и хотя бы небольшой опыт в оформлении бумаг. Да и остальные из коллектива готовы оплатить услуги или хотя бы компенсировать расходы. Но, как показывает практика, такой доброволец редкость. А если вам повезло и в вашем коллективе обнаружился такой активист, то вам всем надо будет отправиться к нотариусу или в местный совет и сделать доверенность для оформления домов.
3. Как я уже сказала, этот вариант мне нравится больше всего. Один человек, представляющий группу, менее привлечёт внимание местного населения и, что главное не создаст иллюзию ажиотажного спроса на покупку домов, а главное, удобно собирать информацию про дома, хозяев, и более выгодно по финансовым затратам (поездки, «подарки» и т.д.). А потом уже покупатель сам договаривается обо всех нюансах. Не буду усложнять всё, но скажу, что у нас вышло всё прямо наоборот, поэтому смело утверждаю, что предложенный вариант более успешен к достижению цели.
Следующим этапом будет непосредственно поиск «хаты». Здесь самое трудное – это переговоры с местными жителями. Помните, что это село, т.е. свой микромир, где каждый является братом, сватом, кумом другого, где соседи могут точить друг на друга зубы не одно поколение и т.д. Про особенности сельского менталитета можно книгу написать, поэтому ограничусь небольшой памяткой. Во-первых, Вы для них чужой! Что бы Вы не делали, чтобы не говорили, всё будет поддаваться внимательному изучению и субъективному перекручиванию, не специально, просто каждый заблуждается в меру своей глупости! Поэтому будьте вежливы, но не болтайте лишнего, типа того, что вы приехали сотворить город-сад! Здесь уместна правда, да не вся, назовем её легендой, т.е. рассказ, что вас привело в эти края. Например, вы всю жизнь жили в городе соскучились по просторам глубинки, вы хотите чтобы ваши дети поправили здоровье на природе, нравятся места для рыбалки (сбора грибов) и т.д., главное, чтобы она сочеталась с образом жизни местного населения. Не стоит рассказывать какой вы молодец, что вы знаете и что вы собираетесь сделать «рай на земле», потом лучше покажете на деле! Во-вторых, будьте проще и мир потянется к Вам. Изъясняйтесь проще – это Вам надо, а не им, будьте понятны местному населению – быстрее получите ответы. В-третьих, поаккуратнее с застольем. По возможности избегайте застолий, самогон и жирная местная еда может прийтись вам не по вкусу, чем можете обидеть хозяйку или свой желудок. В-четвёртых, ни в коем случае не рассказывайте, что вам рассказали в другом доме, вам ещё сплетен не хватало! В-пятых, не растягивайте принятие решения надолго, договорились – сделали! По-возможности не меняйте решения – можете в дальнейшем сойти за пустого болтуна.
Желательно сразу иметь образ того, что ищете. Это может быть временное жилье, место общих встреч или просто место спрятаться от дождя, но главное определите, какие элементы (печь, погреб, гараж, колодец…) для Вас наиболее принципиальны, а какие второстепенны.
Итак, этап переговоров. Первое: не доверяйтесь устной договоренности, как говорили древние «бумага не краснеет». Лучше один раз написать, чем десять раз сказать. Поэтому с самого начала привыкните носить с собой ручку и бумагу. Я не говорю, что Вас хотят обмануть, нет, дело в том, что юридические знания населения в большей степени оставляют желать лучшего.
Итак, вы нашли подходящий дом и хозяин согласен его продать. Далее Вам надо:
1. Определить, является ли хозяин собственником дома, т.е. лицом, которому принадлежит право распоряжаться имуществом, в нашем случае домом. Для этого вам надо потребовать документы, подтверждающее это. Чтобы не обидеть человека, (не забывайте, что в селе все дела в основном решаются на доверии, все они выросли в одном селе и по-соседски решают дела, но вы-то чужой человек, и поэтому не стоит рассчитывать на доверие), тактично попросите техническую документацию на дом (это книжечка с красочной обложкой формата А4 (в новом варианте) или скрепленные печатные листки (в старом варианте) где указаны все данные про дом. Из этого документа вы и узнаете, кто собственник (на титульной стороне внизу написан собственник и способ получения им дома). Если такого документа нет, то вам следует попросить договор купли-продажи, дарения, документы о принятия наследства и т.д. Но всё равно потратить время на восстановление технической документации придётся и, увы, это не один месяц.
2. Цена. Её следует оговорить заранее, а лучше зафиксировать в расписке. Расписка обязательно нужна, если вы делаете предоплату или частично оплачиваете договоренную сумму. Расписка должна быть примерно следующего содержания: Я, Ф.И.О. продавца, проживающий …, паспорт, серия, номер, кем выдан, получил от Ф.И.О. покупателя 1000 грн. (тысячу гривен) в счёт аванса за дом стоимостью 5000 грн. (пять тысяч гривен (сумма прописью указывается обязательно), который находится по адресу… Внизу дата и подпись. Совет: не давайте всю сумму за дом, а то продавец потеряет энтузиазм к оформлению нужных бумаг. Я не думаю, что Вам доставит удовольствие ездить по селу, а то ещё дальше – в поисках продавца, чтобы получить его подпись или отвезти к нотариусу.
3. Разделение затрат. Обычно пополам, но это как договоритесь.
4. Первый шаг оформления – получение в БТИ извлечения (на укр. - "витяга"). Это обычно делает продавец или кто-либо по его доверенности. На эту процедуру уходит от 3 до 30 дней – зависит от уплаченной суммы. Кстати, оно имеет ограниченный срок действия 3 месяца, поэтому не мешкайте.
5. Нотариус. Идя к нотариусу должны быть следующие документы:
- техпаспорт на дом и извлечение БТИ;
- паспорта покупателя и продавца, их идентификационные коды, а если они действуют через доверенных лиц, то и соответствующие доверенности;
- справка о том, что в продаваемом доме не прописаны лица младше 18 лет, берётся продавцом в местном совете;
- заявление супруги (супруга) покупателя о том, что она (он) не против приобретения недвижимости супругом (супругой). Заверяется председателем местного совета или нотариусом.
В ряде случаев нотариус спрашивал справку о том, что дом действительно находится там-то. Но я при оформлении домов такую справку не предоставляла и её у меня не требовали.
Оговорюсь ещё о том, что наше законодательство меняется уж слишком быстро. Например, свой дом я оформила, предоставив только документы БТИ, паспорта и идентификационные коды. А вот уже со вторым пришлось повозиться: то форма доверенности не та, то ввели обязательным заявление от супруга о согласии на покупку, то уже надо справку про то, что в доме не проживают лица младше 18 лет, а всё это – время и деньги. Так что сразу расспросите нотариуса про перечень необходимых документов и их форме, а лучше возьмите или напишите перечень, а ещё лучше попросите образцы. На это, конечно, пойдёт не всякий нотариус, но в этом случае вы сэкономите себе не только время, но и деньги, а главное нервы.
У нотариуса обязательно должны быть представители двух сторон: продавца и покупателя. Нотариус отдаёт покупателю оригинал договора купли-продажи и две копии (для БТИ и местного совета).
6. После регистрации сделки. Покупатель опять направляется в БТИ уже для регистрации себя как собственника.
7. Копию отдает в местный совет, где делают соответствующую регистрацию.
8. Примерные расходы: доверенности в местном совете стоят пару гривен, у нотариуса от 10 грн.; в таких же рамках стоит заверение заявление супруга; БТИ для получения извлечения надо заплатить от 100 до 300 грн. (зависит от состояния документов). Если документы слишком старые или были не зафиксированные изменения в постройках, возможно, потребуется выезд для оценки специалистов БТИ – это ещё дополнительные затраты, которые лягут на Ваши плечи; у нотариуса заплатите 1% от суммы договора или от оценочной суммы по документам БТИ (смотря какая сумма больше) и услуги нотариуса около 200 грн. Нотариус регистрирует Вас как собственника в электронной базе; при оформлении сделки у нотариуса через банк заплатите еще 1% в пенсионный фонд; БТИ за регистрацию Вас как собственника – около 30 грн.
Ещё немного про договор. Если Вы передаёте за дом определенную сумму, то это договор купли-продажи, если Вам просто отдают дом – это договор дарения, не следует их заменять один на другой. Относительно суммы договора: если она меньше оценочной (как часто бывает) пишите в договоре фактическую сумму, Вам нет смысла её занижать. Наоборот, если по каким либо причинам договор будет расторгнут, Вы получите только ту сумму, какая фиксируется в договоре. Если же фактическая сумма больше оценочной, занижение её может быть оправдано только уменьшением затрат при оплате указанных выше 2% процентов.
Итак, ещё раз кратко ваш путь: дом - хозяин-собственник - местный совет - БТИ - нотариус - БТИ - местный совет - ВЫ СОБСТВЕННИК!
Если возникли вопросы пишите на e-mail: ksusha12@ukr.net, или Богданову В. - vyacheslav_bgd@mail.ru.
УДАЧИ!

Оксана Б., 28.03.06 г.





Аватар пользователя
Вячеслав Богданов
Учасник iнiцiативної групи
Сообщений: 1143
Зарегистрирован: Вс сен 04, 2005 3:48 pm
Откуда: родовое поселение Благодатные родники, Одесская обл.
Контактная информация:

Сообщение Вячеслав Богданов » Сб июл 15, 2006 10:47 pm

Стаття Оксани Болтушкіної

Придбання нерухомості типу «хата»

Будинок, затишний будинок.
Ліс, поле, луки, свіже повітря. Як все чудово! Ось Ви і вирішили переїхати на природу, в майбутнє родове поселення, і Вам потрібен будинок або тимчасова дача, або загальне місце для зустрічей. У будь-якому випадку, Ви стикаєтеся з проблемою купівлі нерухомості, типу ХАТА!
На прохання і щоб поділитися досвідом, пишу цю скромну працю.
Адже, як говорять: розумний вчитися на своїх помилках, а мудрий на чужих. Так от, з побажанням Вам нескінченної мудрості почнемо.
Скажу одразу, що за фахом я юрист, і практичного досвіду до цього часу вже назбиралось, і сюрпризів не повинно бути, але або країна у нас така, або час такий.
Все починається з того, що приймається рішення придбати нерухомість типу «хата». Коли одна людина або сім'я зважилися на такий крок – тут простіше; складніше питання, коли багато людей або сімей вирішують придбати декілька будинків у відносній близькості один від одного. В цьому випадку є декілька варіантів: перший – кожен самостійно займається пошуком і оформленням; другий – обирається одна людина з колективу, яка займається пошуком і оформленням будинків; третій – вибрана особа займається пошуком нерухомості, попередньою домовленістю, а покупець вже безпосередньо сам займається оформленням будинку. Мені імпонує останній варіант, але скажу про особливості кожного.
1. Уявіть ситуацію: у селі з'являється новий народ (якщо ви сподіваєтеся, що Ваш навіть хай короткий візит пройде не поміченим, то вчиняєте дуже безглуздо. Це ж село! Через 30 хвилин після вашої появи в селі всі вже знатимуть хто, що, навіщо, звідки!) і починає шукати будинки. Місцеві бачать дикий попит на нерухомість типу «хата» і так же дико починають піднімати ціни. На жаль, це був наш варіант, тобто, коли ми приїхали, за будинок в середньому просили близько 2000 гривень, а через три місяці ціна зросла до 7 000 доларів. Отже, дивіться самі!
2. Цей варіант найбільш прийнятний, якщо є людина, яка має час, бажання і хоч би невеликий досвід у оформленні паперів. Та й інші з колективу готові сплатити послуги або хоч би компенсувати витрати. Але, як свідчить практика, такий доброволець – рідкість. А якщо вам пощастило і у вашому колективі виявився такий активіст, то вам всім треба буде вирушити до нотаріуса або в місцеву раду і зробити довіреність на оформлення будинків.
3. Як я вже казала, цей варіант мені подобається найбільше. Одна людина, яка представляє групу, приверне менше уваги місцевого населення і, що головне, не створить ілюзію ажіотажного попиту на купівлю будинків, а головне, зручно збирати інформацію про будинки, господарів і вигідніше за фінансовими витратами (поїздки, «подарунки» тощо). А потім вже покупець сам домовляється про всі нюанси. Не ускладнюватиму все, але скажу, що у нас вийшло все навпаки, тому сміливо стверджую, що запропонований варіант успішніший щодо досягнення мети.
Наступним етапом буде безпосередньо пошук «хати». Тут найважче – це переговори з місцевими жителями. Пам'ятайте, що це село, тобто свій мікросвіт, де кожен є братом, сватом, кумом іншого, де сусіди можуть точити один на одного зуби не одне покоління тощо. Про особливості сільського менталітету можна книжку написати, тому обмежуся невеликою пам'яткою. По-перше, Ви для них чужий! Що б Ви не робили, щоб не говорили, все піддаватиметься уважному вивченню і суб'єктивному перекручуванню, не спеціально, просто кожен помиляється в міру своєї нерозумності! Тому будьте ввічливі, але не базікайте зайвого, типу того, що ви приїхали створити город-сад! Тут доречна правда, та не вся, назвемо її легендою, тобто розповідь, що вас привело в ці краї. Наприклад, ви все життя жили в місті скучили за простором глибинки, ви хочете щоб ваші діти поліпшили стан здоров'я на природі, подобаються місця для риболовлі (збору грибів) тощо, головне, щоб вона поєднувалася з образом життя місцевого населення. Не варто розповідати який ви леґінь, що ви знаєте і що ви збираєтеся зробити «рай на землі», потім ліпше покажете на ділі! По-друге, будьте простіші і світ потягнеться до Вас. Висловлюйтеся просто – це Вам треба, а не їм, будьте зрозумілі місцевому населенню – швидше отримаєте відповіді. По-третє, обережніше з гулянням. За можливості уникайте банкетів, самогон і жирні місцеві страви можуть вам не смакувати, чим ви образите господиню або свій шлунок. По-четверте, у жодному випадку не розповідайте, що вам розповіли в іншому будинку, вам ще пліток бракувало! По-п'яте, не тягніть з рішенням: домовилися – зробили! За можливості не змінюйте рішення – можете надалі зійти за порожню базіку.
Бажано відразу мати образ того, що шукаєте. Це може бути тимчасове житло, місце загальних зустрічей або просто місце схованка від дощу, але головне визначите, які елементи (піч, погріб, гараж, криниця) для Вас найбільш принципові, а які другорядні.
Отже, етап переговорів. Перше: не довіряйтеся усній домовленості, як говорили стародавні «папір не червоніє». Краще один раз написати, ніж десять разів сказати. Тому із самого початку звикніть мати із собою ручку і папір. Я не говорю, що Вас хочуть обдурити, ні, річ у тому, що юридичні знання населення більшою мірою залишають бажати кращого.
Отже, ви знайшли відповідний будинок і господар згоден його продати. Далі Вам треба:
1. Визначити, чи є господар власником будинку, тобто особою, якій належить право розпоряджатися майном, в нашому випадку будинком. Для цього вам треба зажадати документи, що підтверджують це. Щоб не образити людину, (не забувайте, що в селі всі справи здебільшого вирішуються на довірі, всі вони виросли в одному селі і по-сусідськи вирішують справи, але ви ж чужа людина, і тому не варто розраховувати на довіру), тактовно попросіть технічну документацію на будинок (це книжечка з барвистою обкладинкою формату А4 (у новому варіанті) або скріплені друкарські листки (у старому варіанті), де вказано всі дані про будинок. З цього документа ви і дізнаєтеся, хто власник (на титульній сторінці внизу вказано власника і спосіб отримання ним будинку). Якщо такого документа немає, то вам варто попросити договір купівлі-продажу, дарування, документи про прийняття спадку тощо. Але все одно згаяти час на відновлення технічної документації доведеться і, на жаль, це не один місяць.
2. Ціна. Про неї варто домовитися заздалегідь, а краще зафіксувати в розписці. Розписка обов'язково потрібна, якщо ви здійснюєте передоплату або частково сплачуєте суму, що обумовлена. Розписка має бути приблизно наступного змісту: Я, П.І.Б. продавця, що проживає... паспорт, серія, номер, ким виданий, отримав від П.І.Б. покупця 1000 грн. (тисячу гривень) в рахунок авансу за будинок вартістю 5000 грн. (п'ять тисяч гривень (сума прописом вказується обов'язково), який знаходиться за адресою. Внизу дата і підпис. Порада: не давайте всю суму за будинок, а то продавець втратить ентузіазм до оформлення потрібних паперів. Я не думаю, що Вам принесе задоволення їздити по селу, а то ще далі – у пошуках продавця, щоб отримати його підпис або відвезти до нотаріуса.
3. Розділ витрат. Зазвичай навпіл, але це як домовитеся.
4. Перший крок оформлення – отримання в БТІ (бюро технічної інвентаризації) витягу. Це зазвичай робить продавець або хто-небудь по його довіреності. На цю процедуру йде від 3 до 30 днів – залежить від сплаченої суми. До речі, воно має обмежений термін дії 3 місяці, тому не баріться.
5. Нотаріус. Йдучи до нотаріуса треба мати такі документи:
- техпаспорт на будинок і витяг БТІ;
- паспорти покупця і продавця, їх ідентифікаційні коди, а якщо вони діють через довірених осіб, то і відповідна довіреність;
- довідка про те, що в будинку, що продається, не прописані особи молодше 18 років, береться продавцем в місцевій раді;
- заява дружини (чоловіка) покупця про те, що вона (він) не проти придбання нерухомості чоловіком (дружиною). Завіряється головою місцевої ради або нотаріусом.
У ряді випадків нотаріус запитував довідку про те, що будинок дійсно знаходиться там-то. Але я при оформленні будинків таку довідку не надавала і її у мене не вимагали.
Додам ще про те, що наше законодавство змінюється аж надто швидко. Наприклад, свій будинок я оформила, надавши тільки документи БТІ, паспорти і ідентифікаційні коди. А ось вже з другим довелося повозитися: то форма довіреності не та, то ввели обов'язково заяву від чоловіка про згоду на купівлю, то вже треба довідку про те, що в будинку не проживають особи, молодші 18 років, а все це – час і гроші. Отже, відразу розпитайте нотаріуса про перелік необхідних документів і їх форми, а ліпше візьміть або напишіть перелік, а ще краще попросіть зразки. На це, звичайно, піде не будь-який нотаріус, але в цьому випадку ви заощадите не тільки час, але й гроші, а головне нерви.
У нотаріуса обов'язково повинні бути представники обох сторін: продавця і покупця. Нотаріус віддає покупцеві оригінал договору купівлі-продажу і дві копії (для БТІ і місцевої ради).
6. Після реєстрації операції. Покупець знову прямує в БТІ вже для реєстрації себе як власника.
7. Копію віддає в місцеву раду, де роблять відповідну реєстрацію.
8. приблизні витрати: довіреність в місцевій раді коштує пару гривень, у нотаріуса від 10 грн.; у таких же рамках коштує посвідчення заяви чоловіка; БТІ для отримання витягу треба заплатити від 100 до 300 грн. (залежить від стану документів). Якщо документи дуже старі або були не зафіксовані зміни в спорудах, можливо, буде потрібно виїзд для оцінки фахівців БТІ – це ще додаткові витрати, які ляжуть на Ваші плечі; у нотаріуса заплатите 1% від суми договору або від оцінної суми за документами БТІ (дивлячись яка сума більша) і послуги нотаріуса близько 200 грн. Нотаріус реєструє Вас як власника в електронній базі; при оформленні операції у нотаріуса через банк заплатите ще 1% до пенсійного фонду; БТІ за реєстрацію Вас як власника – близько 30 грн.
Ще дещо про договір. Якщо Ви передаєте за будинок певну суму, то це договір купівлі-продажу, якщо Вам просто віддають будинок – це договір дарування, не варто їх замінювати один на іншій. Щодо суми договору: якщо вона менше оціночної (як часто буває) пишіть в договорі фактичну суму, Вам немає сенсу її занижувати. Навпаки, якщо з якихось причин договір буде розірвано, Ви отримаєте тільки ту суму, яка фіксується в договорі. Якщо ж фактична сума більше оціночної, заниження її може бути виправдане тільки зменшенням витрат під час оплати вказаних вище 2% відсотків.
Отже, ще раз стисло ваш шлях: будинок - господар-власник - місцева рада - БТІ - нотаріус - БТІ - місцева рада - ВИ ВЛАСНИК!
Якщо виникли запитання, пишіть на e-mail: ksusha12@ukr.net, або Богданову В. - vyacheslav_bgd@mail.ru.
УСПІХИ!

Оксана Б., 28.03.06 р.


Вернуться в «Юридические вопросы по родовому поместью»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость